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【原创】不动产法定物权和实际物权不一致的纠纷处理
发表时间:2018-04-26 09:47:01   来源:圣伦达律师 李勇 
  导读:物权法第九条对不动产确权作了明确规定,应将不动产登记簿定性为对物权的权利推定。登记簿上记载的主体可认定为真实的权利人,享有所记载的权利。但是不动产登记簿所反映的物权状态并非终局、推定、不可推翻的,如果登记簿所记载的权利人与真实权利人不一致,那么真实权利人可在充分证明登记簿的错误之后,依照法定程序请求更正登记,重新确权。本文所涉案件的处理结果,对于法律的适用具有指导意义。

关键词:不动产登记、物权确权、事实物权、法定物权

  一、法院裁判要旨

  就同一不动产,华泰娱乐存在法定物权人和实际物权人的,实际物权人能够证明不动产登记存在错误的,可依法请求办理变更登记。

  二、案情扼要

  (一)彭平诉称:2004年,魔域我和施田力共同购买了涉案的×07号房屋;2005年1月25日我和施田力签署《房产份额协议书》并办理公证,约定产权各占50%;2004年6月,我作为借款人向银行借款购买×07号房屋。尔后,双方就产权问题达成一致意见,其中,×07号房屋归我所有。施田力于2006年3月23日和7月26日两次向我出具《证明》,同意×07号房产完全由我一人所有。

  (二) 施田力辩称:不同意彭平的诉讼请求。对于诉争房屋,彭平和我曾经做过公证,各享有50%的产权,欧文华泰娱乐贷款系两人共同办理,产权登记也是各占50%份额。对于两份《证明》,不是我真实意思表示,主要是为拿回我购买其他房屋的材料,且我已书面说明无效。 

  (三)一审法院经审理查明:2004年,彭平和施田力共同购买若干房产,其中包括×07号房屋。2004年6月4日,彭平与施田力共同就×07号房屋与银行签订《个人住房贷款合同》。上述《个人住房贷款合同》第一页及银行借款借据(回单)显示的借款人均为彭平。彭平提交的交易流水,显示2004年7月至同年10月、2005年4月至2014年9月,机器人总动员×07号房屋按揭贷款是一直由彭平在偿还。 2005年1月25日,彭平与施田力签订《房产份额协议书》,约定双方对×07号房屋各享有50%的份额。新兵投手榴弹滑脱同日,北京市西城第二公证处就上述《房产份额协议书》出具了(2005)西二证字第00401号公证书。宫崎骏  2006年3月23日,施田力书写《证明》,内容为:“关于施田力与彭平共同购买的2707#房屋产权分配事宜,经协商同意全部转入彭平一人名下,待房产证明下来后,再行补办公证、过户等手续。”2006年7月26日,施田力再次书写《证明》,内容为:“我与彭平联名购买的2707#房产,华泰娱乐现同意完全由彭平一人所有,只因开发商已将产权工作上报,无法办理公证,待正式产权证核发后,再行办理正式过户手续。另因当时是彭平出的房款,故此房的日后一切权益也归彭平所有。”对于上述两份《证明》的内容,华泰娱乐施田力认可系其亲笔书写,但主张其系为拿回自己其他房屋材料酒后被迫所写,并非其真实意思表示,也不能对抗所有权登记的效力。2006年8月16日,施田力出具一份《证明书》,声明其于2006年3月23日和2006年7月26日写给彭平的两份证明全部无效作废。 彭平提交了发票证明2707号房屋2005年9月至2006年12月的物业管理费及2005-2006年度、2006-2007年度的供暖费系彭平交纳。

  (四)施田力主张其于2006年3月23日和2006年7月26日出具的两份《证明》系赠与行为,华泰娱乐但因未办理产权变更登记而没有发生法律效力。

  三、争议焦点

(一)彭平能否以×07号房屋事实物权与法定物权不一致为由提起物权确认之诉;(二)彭平提交的证据能否证明其主张之事实物权的正确性。解忧杂货店团购华泰娱乐

  四、法院裁判思路

  一审法院认为,不动产的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。不动产的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律规定的除外。

  二审法院本院认为,两份《证明》的内容系施田力真实意思表示。网红拍自杀者遗体(一)关于两份《证明》是否已失效。施田力提交了一份其于2006年8月16日出具的《证明书》,施田力以此主张曾出具的两份《证明》已失去效力,对此,彭平不予认可。本院认为,与施田力于2006年3月23日及2006年7月26日出具的两份《证明》不同,徐冬冬喊话网友该《证明书》的内容系对施田力有利、对彭平不利的事实,需与彭平达成一致方能生效,但施田力对此未提供任何证据加以证明,故本院对其该项主张不予支持。

  (二)关于彭平主张其为2707号房屋事实物权人所提交的证据是否充分。本院着重从以下三个方面予以分析: 首先,从彭平与施田力关系角度分析。华泰娱乐彭平与施田力系共同投资关系,从彭平提交的其与施田力于2005年7月18日签署的协议、施田力出具的两份《证明》、施田力提交的《情况说明 (二)》及双方庭审陈述来看,双方对共同投资的权益系以协商方式予以分配,施田力出具的两份《证明》正是对×07号房屋权属的约定,本院对施田力主张其出具的两份《证明》系赠与行为的辩解意见,不予采纳。 其次,从×07号房屋的实际出资角度分析。现有证据显示×07号房屋的银行借款人、按揭还款人、物业管理费及供暖费缴纳人均为彭平,且施田力于《证明》中认可“因当时是彭平出的房款,华泰娱乐故此房的日后一切权益也归彭平所有”。本院认为,彭平提供的证据足以证明其为×07号房屋的事实物权人,至于彭平与施田力之间投资权益的分配是否平均,并不影响双方约定的法律效力。 再次,从双方约定不涉及第三人利益角度分析。×07号房屋目前仍登记在彭平、施田力名下,彭平与施田力约定×07号房屋归彭平单独所有的约定并不涉及第三人利益保护,雷同试卷案开庭故应对彭平享有的事实物权予以法律保护,对彭平的诉讼请求,本院予以支持。

  五、法院裁判结果

  北京市朝阳区人民法院于2014年7月88日作出(2014)朝民初字第20348号民事判决:驳回彭平的诉讼请求。宣判后,彭平提出上诉。北京市第三中级人民法院于2014年11月2日作出(2014 )三中民终字第11915号民事判决,认为彭平所提交之证据足以证明其是真实的事实物权人,应给予法定物权层面的保护。故对本案予以调整,判决:一、撤销北京市朝阳区人民法院(2014)朝民初字第20348号民事判决;二、位于北京市朝阳区东大桥路八号一楼2707室的房屋归彭平单独所有。华泰娱乐

  六、实务经验总结

  实务中,就同一不动产,当事人能以事实物权与法定物权不一致为由提起物权确认之诉。一般情况下,登法定物权能够正确地反映物权正确的归属状态。但由于法律的例外规定、登记错误、原因法律行为的效力变化、当事人真实意思表示等,实践中亦会出现事实物权与法定物权不一致的情形。为此,当事实物权和法定物权不一致时,,在不涉及第三者利益保护的情况下,当事人可请求人民法院予以保护,重新正确确权。

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